裙房改建商场，作为社区商业，会怎样？

上海国际航运金融大厦是陆家嘴金融商业区域内的商办项目，2024年完成全体改造，在保存高层写字楼的同时，原先服从低下的底层裙房被改建为一万平米的商业空间“福山荟”。

为此，研究员于5月6日至5月19日时代屡次前往项目，实地调研其楼宇改造结果、楼宇的空间布局及行使率，并结合商业批发专家的采访，对商场部份举行了运营阐明。

行使空间置换构成“办公、旅店、商业”的复合业态

上海国际航运金融大厦自 1999 岁尾完工投入使用起已逾 20 年。随着乡村发展和周边情况变化，项目面对多重挑战：周边栖身人口密集但商务空气软弱，楼宇年月长远且缺少高质量配套，难以满足现代办公与周边消耗需求；裙房部份旅店配套功效占比过大，致使本钱高、收益低，急需举行资源盘活。

大厦于2020年启动了建筑改造方案及商业策划，2022 年开始更新并于 2024 年完成全体改造，楼宇新增的商业部份 “福山荟” 则于同年 10 月开幕。楼宇更新的主导单位为三林万业（上海）企业集团无限公司，第一太平戴维斯负责商业策划，华东建筑设计研究院则承担建筑设计工作。

展开盈余 86 %

上海国际航运金融大厦原先的低区裙房改造为商场 图源：华东建筑设计研究院

为相识改建后大厦的运营情况，研究员在实地调研时，着重考察了大厦改造部份的空间效果及反馈，作出以下梳理及阐明：

大厦在楼宇更新中实施的最大行动，是将原一至四层的低效空间全体改造为精品商场，同时将旅店大堂上移至第五层。改造后，大厦原先的1F-4F裙房改为商场，6F-28F为办公，5F、30F-50F为海神诺富特旅店。这一改动冲破了大厦自建成以来办公与旅店“唯二功效”的传统格局，通过功效置换与空间重组，在裙房区域新增超一万平方米的商业空间，构成“办公 + 旅店 + 商业”的复合型业态。

大堂从一层上移至五层的改动，是空间代价的激活。一方面，把旅店裙房低区让出改建为商场，进步了空间经济行使率，完成降本增效的目的。另一方面，迁走旅店大堂，把一楼黄金区域改为商业入口，结合周边的4号线及14号线，更利于客流导入，把“路过客流”转化为“停留客流”，从而促进潜在消耗。

此外，大厦一层现有业态的区隔变得更为清晰，空间的联通性更佳。改建后，大厦底层同时充当了旅店、写字楼及商场的入口，这三类业态通过分区的设置，“平行相接却泾渭分明”，使得没有同区域内的人群动线服从获得提升。上班族、旅店住客、消耗者没有仅能在最短时候内找到各自响应的入口，也能通过一楼的通道快速切换到其他业态，更利于旅店及写字楼的驻留人群转化为商场的购买力。

大厦底层的商场、旅店及办公入口虽相接却泾渭分明 以下图片均为曹怡婷摄

位于大厦五层的旅店大堂，改建后也使空间的质量得以提升。旅店大堂内规划了没有同种类的商务茶歇、短暂办公、休憩及交际区域，更迎合当下商务及旅游人群的需求。在裙房原先的屋顶装备挪走后，一个全新的屋顶苏息区被开辟出来。这个点缀了绿植及户外桌椅的屋顶花圃，没有仅能近距离观赏到福山路沿线的景色，也可远眺陆家嘴区域的建筑群。这一由闲置空间转化而来的苏息区，作为旅店大堂空间的延伸，为旅店开拓了新的交际场景。

旅店大堂挪至五楼后，拥有了更多的大众交际空间

针对大厦现有的空间调解，大厦内办公及在周边楼宇工作的白领反馈较好，“办公楼有了配套的商场，加上旅店的改建，整栋大厦的大众苏息区变多了，这样和客户交换能选择的地方也更多了。”一位在大厦工作的白领透露，“改造耗费了一年多的时候，但是对我们的日常办公影响较少，这点照样挺欣喜的。”

社区商业空气有待补足

针对大厦改造效果举行考察，除上述空间质量及使用率的观察外，更没有容轻忽的是其商业主体“福山荟”，能否为大厦完成成功的商业空间创新。

商场位于浦东大道和福山路的交壤处，西侧为陆家嘴金融商业区，北侧毗邻陆家嘴滨江区，周边是密集的住民小区。凭据第一太平戴维斯的测算，项目周边可辐射人群为7 万商务人群和 12.8 万常住人口。换言之，商场没有仅要解决陆家嘴辐射区域内高端商务密集但生存空间软弱的痛点，同时也必需满足周边住民的日常生存消耗。

从外观来看，改造后商场部份的沿街面“更为显眼”，“福山荟”的字样及入口处的奥乐齐超市，对外释放出了其社区商业的定位标签。现在，商场共开放了17家店铺，一楼为生鲜超市、批发及快餐店，二楼是餐饮会合区，三楼是健身美发教培等生存办事，四楼唯一一家休闲SPA馆进驻。从体量上看，还有至少五个空铺有待品牌入驻。

福山荟已停业的商铺，个中一家店铺正在装修

在已停业的店铺中，奥乐齐是人气最高的一家单店。店内工作职员透露，周边白领及住民、商场顾客、乃至旅店住客都会前来消耗。“我们有很多特点的自立商品，照样挺受迎接的，并且经常搞促销，周边小区的大爷大妈喜好在促销时多囤一点。没有管工作日照样周末的人流都没有错。”

然而，除奥乐齐及餐饮品牌外，商场内缺少复购率高及能满足社区需求的业态，例如衣物干洗店等便民办事，外卖率及在店消耗比例都极高的饮料店、零食店等。除唯一一家批发店位于一楼，商场没有更多的社区住民喜好的百货业态如服装、数码、生存集成店等。此外，商场也没有亲子游乐的场所，于亲子互动而言其实没有友好。

在实地消耗及店铺拜望后，研究员发现，现在商场已停业店铺的客单价较为南北极分化。两楼的六家餐饮店，在品类上没有重叠，均匀消耗在30-50元。以5月19日“金饭碗”的午间用餐高峰期为例，在11：30-13：00时候段内，店内用餐的大多是在周边上班的人群，只有个体是在超市购物趁便解决午饭的老年群体。

5月19日10：20，商场业务后没有久已有社区住民进入商场大众区域休憩

三楼的普拉提馆及24小时健身房都为会员制，需要购买3000元以上的课包能力上课，其实没有是顺次数免费的亲民型运动场所。客单价最高的是四楼的SPA馆，没有仅充卡一万元起，和其他同类沐浴品牌主打整年龄大概女性白领没有同，这家店目标客群为高端商务人士。外部空间没有管从装修气势派头照样房间陈设均透露着商务感，例如有好几个按摩包房可同时包容集会桌和棋牌桌。

三楼的24小时健身房为会员制，并非大众健身场所

没有丢脸出，商场的主流消耗人群画像，一类是区域内的工作人群和社区住民，首要消耗场景为超市及简餐店；一类则是进入商场举行目的性消耗的人群，首要场景是健身房、SPA馆等。这类业态组合，最大的成绩在于中间客群的流失，例如中间档100-150元人均消耗的餐饮品牌，现在商场并未囊括。调研中有住民反应“缺少得当朋友聚会的中档餐厅”，“带孩子来玩，除奥乐齐没什么可逛的”。

建议增补高频次消耗品牌

针对商场现在的总体情况，感恩梁行华东区商业部董事陈云九分享了自己的看法。“将裙房改造成商业的策划，对于项目全体的多元化功效设置及区域代价提升，是成功的。 ”他以为，作为一个改造项目，没有能以从零开始的眼光去权衡，但也没法和真实的社区型商业中心做对标。

行业人士以为，百货、超市、餐饮、办事配套、美容、服饰精品、生存家居和休闲文娱、社区养老等九大类可以视为社区商业的基础业态。社区商业凭据体量和辐射能级，也可大抵分为邻里商业、栖身区商业和社区商业中心三大类。

社区商业凭据体量和辐射能级可分为三类 制图：曹怡婷

陈云九指出，“主流的社区型商业中心一样平常在三万方左右，体量在五十个店铺上下，福山荟项目体量只有一万方，去掉公区及餐饮后勤等非可出租空间，全部商场的可出租面积会更小，因而没有具备社区商业中心店铺设置的前提。”他透露表现，在以后的招商过程当中，要考虑后续品牌是没有是具有招商的大概性，是没有是符合项目的现实定位及商业量级。为了包管房钱收益的最大化，也要优先考虑承租能力较高的业态。

鉴于现在项目主打人群为周边办公族及社区住民，建议未来在店铺补位及招商时，可优先选择能同时满足上述两大人群需求且消耗频次较高的连锁品牌，以及需快速复制店铺的上升期品牌，例如商务风的茶饮连锁店、大众型轻食及白领人群喜爱的洗发专门店等。

同时，为了更好地办事社区住民，以及构建“15分钟生存圈”，街道也可积极组织住民调研，主动对接并将社区意见提供归入商场的运营决议。此外，也可推动商场针对住民定制专门的店铺优惠及团购套餐等，从而增加周边住民的消耗频次及用户粘性。

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