继5月21日华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日劳绩30%涨停后，5月22日，该基金再次以10%的涨幅涨停。另据中指研讨院统计，2025年4月份，前30名集中式长租公寓企业累计停业房源量达132.8万间，较3月份添加约0.9万间。

这两种现象，不但泄漏出资本市场对住房租赁行业抱有热情，也展现出长租公寓运营机构拓展营业的积极志愿，可见住房租赁行业迎来蓬勃发展。正在笔者看来，随着中国乡村住房从“增量扩大”转向“存量优化”新阶段，与过去长租房运营主体沉淀资金过量、收房及运营成本高、资管模式立异不足等发展痛点比拟，以后住房租赁行业已呈现出三大新看点。

第一，租赁需求走向“多样化”，开辟行业新发展空间。乡村化进程加快和生齿结构变化，为住房租赁市场带来增量空间。《2025中国乡村长租市场发展蓝皮书》显示，四大一线乡村中租房生齿规模接近4000万人，占比接近50%。新市民、青年群体住房租赁需求渐渐从注重单一居住功效性转向质量化、多元化，“住房+多元化办事”成为焦点诉求。

这首要体现正在以下几个方面：其一，人才公寓需求连续扩容。以后，中国战略性新兴产业和将来产业疾速发展，相干科创企业通过补助租金等多种方式引进和留住高端人才。其二，家庭型租赁需求突起。年青家庭将来有望成为租赁市场新力量，这将催生大量教育、医疗和社区平安等延伸办事需求。其三，高质量租赁居住需求增长。以后，“好房子”工程推进，租赁性住房也正在向“绿色+智能”升级，这将有效带动家具、家电换“绿”、换“智”，以致亲子、适宠化改革等，满意租户新需求，拓展新发展空间。

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第二，租赁住房供应主体越发多元化，重塑“甜睡资产”价值。正在中国目前的住房租赁市场系统下，长租房供给主体首要包含保障性租赁住房（以下简称“保租房”）和市场化长租房两类。保租房是由当局政策支持，市场主体投资扶植，用于解决市民阶段性住房难题的保障性住房，供给工具首要为新市民、青年群体。市场化长租房是由长租机构将收租衡宇进行统一装修后，再租赁给租户。

2024年以来，中央及各地多次说起支持收买存量商品房用作保障性住房，更有配套金融政策支持，保租房扶植获得了积极进展。尤其是，住建部大力支持处所正在收买主体、代价和用处等方面充分利用自主权，极大地扩大了保租房的供给渠道。

正在市场供给端，各地随机应变探索新发展路径，积极盘活存量“甜睡”资源。长租房运营机构也正在进行多元化结构，盘活闲置资产成为其首要扩大途径之一。比如，多地支持将闲置非居住衡宇等转化为保租房。鉴于此，各种租赁企业均正在深度结构这一赛道，新开项目范例席卷保租房、人才专项租赁住房、白领公寓、办事式公寓等，产品供应结构愈发多元化。

正在政策连续助力、需求增长的新市场环境下，租赁企业资管能力稳步提升，其借助智能化运营经管平台，提升经营服从、办事能力与红利能力。这为保租房公募REITs（不动产投资信托基金）连续扩容提供了更多优良底层资产。

第三，租赁住房REITs扩募，投融资环境连续改善。过去，长租公寓运营机构多是以粗放式发展模式支持规模扩大，资金压力大，运营成本高，红利模式难以为继。以后，住房租赁市场投融资环境连续改善，打破了这一竞争格局。起首，保租房REITs通过首发与扩募双轮驱动，为住房租赁行业买通“投融管退”渠道，正成为点燃行业发展的重要资本引擎。2025年以来，已上市保租房REITs代价团体上升，显示优于其他基础办法板块，抗周期属性获得投资者承认。这为以长时间主义理念做长租房买卖的企业提供了更多可能性和发展空间。其次，除公募REITs外，住房租赁市场的多元化融资产品展现出强劲的立异活力与潜力，Pre-REITs、ABS（资产支持证券）、类REITs等工具成为企业优化资金配置的重要本领，乃至有金融机构提出“Pre-REITs+债权联动”计划的可行性。最后，长租公寓资产吸收力凸显，海内外资本积极结构，投资市场显示亮眼。

长时间来看，随着政策支持加力、供需结构优化，住房租赁行业将蓬勃发展，走向越发健康可连续的将来。

发布于：上海市