2025年保租房REITs（没有动产投资信任基金）市场连续炽热，新发产物上市首日出现30%涨停，成为资源市场“香气扑鼻饽饽”。5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，开盘即上涨30%，触及公募REITs上市首日的涨幅下限；5月22日其上涨幅度又触发非上市首日盘中和收盘价达到10%的涨幅限定；5月23日在上交所开市起停牌1小时。

加上3月尾上市的汇添富上海地产租赁住房REIT，今年获批的两只保租房REITs上市首日均触及涨幅下限。业内人士认为，板块的微弱表现得益于政策连续支撑、抗周期属性及波动分派率劣势。

然而，在行业全体高歌大进的同时，一季度保租房REITs营收出现分化，其中招商蛇口保租房REIT环比降幅达13.4%。同时，大部分保租房REIT的EBITDA（息税折旧摊销前利润）出现了环比下降。

两只保租房REITs上市首日触及涨幅下限

从目前来看，保租房REITs发行速度加快，今年以来，汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰苏州恒泰租赁住房REIT先后获批。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT由华泰证券旗下华泰证券（上海）资产管理有限公司担当基金管理人。其底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。该项目发行范围为13.67亿元，出售时出现炽热认购，网下认购倍数为223倍，配售比例仅0.46%，革新汗青纪录。

睁开盈余 74 %

汇添富上海地产租赁住房REIT于3月31日在上交所挂牌上市，从获批到上市仅用了18个工作日，革新了公募REITs市场的新纪录，作为全国首单“商改保”REITs，汇添富上海地产租赁住房REIT上市首日涨幅超30%，同样触及涨幅下限。

在政策推进下，保租房REITs首发和扩募齐步并行。对此，中指研讨院分析人士透露表现，3月宁波城建投资保租房公募REIT也在启动招标工作。而在扩募方面，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获批，成为国内首单保租房REITs扩募项目，拟购入北京四个项目，估值约8.3亿元。

据悉，2020年，底子办法REITs试点正式启动。2021年6月21日，首批9个底子办法REITs试点项目挂牌上市。也是在统一年，保租房正式被纳入REITs。自2022年国内首只租赁住房REITs上市以来，截至目前共有8只上市租赁住房REITs。

对此，克而瑞长租预计，公募REITs成为保租房首要融资路径，随着保租房REITs发行节拍加快，已有多家企业促进保租房REITs申报工作，预计未来累计发行范围将超250亿元。

ICCRA住房租赁家当研讨院院长赵然透露表现，板块的微弱表现得益于政策连续支撑、抗周期属性及波动分派率劣势，例如华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提拔至3.13%，吸收险资等长时间资源加速布局，目前保租房REITs已成为资源市场中增长确定性较强的投资标的。

城投宽庭、招商蛇口保租房营收面临短期压力

事实上，今年以来，REITs市场全体表现良好。截至5月21日，已上市的66只REITs项目总市值已达1986亿元，逼近2000亿元。戴德梁行统计，随着中国内地REITs市场进入常态化发行，其市值范围已超出中国香气扑鼻港，与日本、新加坡共同成为亚洲最大的三个市场，算计约占亚洲总市值的三分之二。

目前上市的保租房REITs表现如何？截至目前，有6只租赁住房REITs交出了2025年第一季度财报成绩单。在总体运营安稳的同时，各家营收范围、红利表现、出租率呈现显著分化。

6只保租房REITs营收情况一览

数据来源：ICCRA根据季度通告清算

据ICCRA住房租赁家当研讨院分析，2025年一季度保租房REITs营业支出同比平均增长1.3%。中金厦门安居REIT表现最为亮眼，营业支出达到2011万元，环比增长4.8%、同比大幅上涨8.4%。红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT也完成环比增长，分别录得1.8%、1.7%的涨幅，但同比增速较缓，分别为0.2%、0.5%，反映焦点城市保租房需求波动但增量空间有限。

比拟之下，部分项目面临短期压力：华润有巢REIT营业支出环比下降1.6%（同比微增0.5%），首要因为上海部分区域保租房供给增加激发竞争；城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4%。

对此，赵然透露表现，行业分化进一步考证“运营能力+区位价值”的双重护城河逻辑，具备邃密化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期。

需要关注到，一季度大部分保租房REIT的EBITDA（息税折旧摊销前利润）出现了环比下降，迥殊是红土深圳安居REIT，其环比和同比双双下降，且幅度均超5%。这也反映出项目在管理和运营上面临较大挑战，尤其是租赁支出仍为主力来源，但高房钱增长对出租率造成了压力。

在业内人士看来，保租房REITs的业绩表现与底层资产出租率密切相关。以后市场情况下，部分项目为维持出租率水平，仍存在“以价换量”的经营计谋，由此可见，项目在市场化运营过程中仍面临挑战。

新京报贝壳财经记者 袁奇丽

编纂 杨娟娟

校正 穆祥桐

发布于：北京市