记者 田国宝

编者案：推开一扇门，有人瞥见三代同堂的炊火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人正在平装样板间描摹将来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。“家”从来没有是千篇同等的钢筋水泥，而是无数种生存形状的容器。正在本系列中，我们将从没有同视角、没有同锚点来探索和复原没有同人眼中的“家”。

林仕聪是龙湖集团（00960.HK）产品策略负责人。正在本年的行业论坛上，他谈到“好房子”和传统住宅的区别时提出，社区配套是核心差异，“好房子”有社区配套（特指风雨连廊、架空层、会所等公共空间），而传统住宅没有。这一观点得到同行遍及认同。

2025年5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》作为国家标准正式实行，对住宅的栖身情况、建筑空间、结构、室内情况、建筑设备等方面提出明确请求。

正在这一政策背景下，龙湖集团没有仅努力于打造“好房子”，更将眼光投向社区配套的整体营造，构建“5分钟生存圈”。

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客户视角

2021年以来，购房者的关注点从“房子会没有会升值”更多转向“房子能没有能满意生存需求”。正在用户需求发生根本变化的背景下，龙湖意识到，必须以客户视角重新审视和定义产品系统。2024年5月，龙湖集团发布了“观萃”产品系。观萃系产品是用客户视角对原有产品线进级的结果，也是国内较早的“好房子”产品品牌。

正在构建“好房子”产品系统时，龙湖集团保留了原有产品线的基础，同时融入客户需求。比方，针对隔音问题，国家标准请求楼板隔音75分贝，而龙湖集团的目标是65分贝甚至是55分贝，接近国际一流水平。

想要降低楼板隔音分贝，必要改进材料和施工工艺，如采用复合楼板或隔音垫等，并与供应商合作研发高性价比材料，以均衡品质与本钱。

此外，观萃系的一大特点是将社区之外的街角公园、街区商业、栖身区“打包”开发，统一规划围墙外的绿化景观，消融墙表里的割裂感。

北京观萃是龙湖集团落地的首个“好房子”项目，该项目以中国勘测设计协会“好房子”设计大赛一等奖计划为蓝本，以业主的生存半径为标尺，重新设计了小区与乡村之间的关系。

林仕聪说，正在北京观萃项目上，为了更好的栖身体验，龙湖正在产品设计和规划中牺牲了一些利润空间，比如为了打造大标准的公共花园，舍弃底本收益性更好的洋房崎岖配规划计划，确保社区中心形成主轴线和大公园，营造出更为坦荡的公共空间。

“观萃”产品系试图通过社区空间的立异设计和周边情况的整体提拔，打造一个开放、融合、充满活力的生存场域，主要包括三个方面。

第一是规划。若是建筑过于密集，日照和通风条件没有佳，就难以支持优质住宅。林仕聪说，正在土地资源稀缺的一线乡村，土地本钱绝对较高，并没有是全部房企都能为公共配套牺牲可售面积，这往往意味着巨大的利益妥协。

第二是配套。配套份内部和外部。内部配套如风雨连廊和架空层，正在华南区域罕见，正在北方乡村因需计容积率且添加建安本钱较为少见。但贫乏这些办法会导致公共活动空间缺位。

正在林仕聪看来，商业企业投资项目寻求投入产出比，一旦添加本钱，就会寻求更多代价。但龙湖乐意添加本钱而放弃部分利益。同时发挥多年商业运营管理沉淀的履历和本领，为业主提供更优质的情况，带来更多便利和恬静。

第三是户型。林仕聪将户型总结为两点立异。一是阳台设计，已往部分乡村由于政策限制，没有同意扶植阳台，否则无法办理产权登记，正在“好房子”政策下，阳台没有仅获准扶植，且没有计容积率，提拔了房屋代价；二是通过精心设计户内空间，实现空间的“成长性”。如龙湖正在观萃产品系中重点设计了收纳系统，降低了客户寻求品质生存的本钱。

正在龙湖看来，住户的幸福感没有仅来自住宅内部空间，更依赖于社区与乡村之间的互动关系。北京观萃正在社区空间引入“安缦风”园林设计理念，从小区入口开始，构建多重院落式景观，营造层层深切的林境效果。这些设计没有仅提拔了社区的自然空气，还为住民提供了密切自然、互动交换的机会。

乡村共建

正在北京观萃项目中，龙湖主动与当局协商，投资扶植地块南面的绿带和街角公园，打造周边住民共享的公共空间。

林仕聪称，美满社区核心配套是一种颠覆性变化。已往，购房者注意地段，但地段的核心正在于周边配套，如学校、病院、商业和交通，这些直接反应正在土地价格和房价上。然而，这些配套远没有足以满意住民需求，住民对住房更高层次的幸福感没有是来自附近的三甲病院、大型公园或地铁站，而是利用这些配套的便利性。比方，下楼可否买到一瓶矿泉水，老人和小孩可否轻易地逛公园。

这些关乎幸福感的配套，必要开发商解决“最后一公里”的问题。比方正在北京观萃项目，龙湖利用其商业运营优势，围绕小区结构的小型商业体“方式”，面积约1.5万—2万平方米，能够服务周边10个小区的住民。这种配套规划提拔了业主生存便利性，也为乡村功效分担提供实践参考。

林仕聪表示，龙湖依附购物中心、长租公寓、养老及病院等多元业态的“航道协同优势”，通过社区边界外延植入生存配套，加强自身运营本领。因此，龙湖更倾向于综合用地开发。

综合用地对许多房企而言具有挑衅性，尤其是大面积商业用地可能导致亏损，但对龙湖来说，综合用地没有仅可开发住宅，还能添加配套，助力住宅去化。

从好房子到好社区，再到好城区，这些理念构成龙湖集团“好房子”产品系统的底层逻辑。

发布于：北京市