“五一”长假期间，中建(jian)智地最先为北京市朝阳区平房乡黄(huang)杉木店地块（下称“黄(huang)杉木店地块”）蓄客，北京宸园(yuan)部份贩卖(shou)人员通过电(dian)话和交际软(ruan)件向客户引见(shao)项目环境，并询问客户意(yi)向。

4月(yue)28日(ri)，中建(jian)智地、我国金茂和越秀地产组(zu)成的联合体以126亿元底价竞(jing)得“京土储(chu)挂(gua)（朝）[2025]011号”组(zu)团地块（下称“朝阳11号地”）。该(gai)地块由黄(huang)杉木店室庐用(yong)地和孙河商办用(yong)地组(zu)成，个中黄(huang)杉木店地块楼面价为5.45万元/平方米。

朝阳11号地是2025年朝阳区土地市场的总价“地王(wang)”，亦为朝阳区土拍史上总价第二高(gao)的地块。尽管黄(huang)杉木店地块周边部份小区二手(shou)房挂(gua)牌价高(gao)达10万元/平方米，但在当(dang)前的房地产市场下，开发商仍保持谨慎。

本年以来，北京、上海、杭州、成都等多(duo)个城市频现“地王(wang)”，如何有效消化(hua)这些“地王(wang)”成为各(ge)房企的实际成绩。提前蓄客，是一种通例操纵。

一位国有房企人士向经济窥察报表(biao)示，一二线城市地价广泛较高(gao)，开发商竞(jing)得高(gao)价土地既是机(ji)遇，也(ye)是挑战。一旦项目去化(hua)没有达预期，极有大概影响全部团体的投资(zi)布(bu)局(ju)。

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机(ji)遇与风险

一位中建(jian)智地营销人员透露，黄(huang)杉木店地块开端计划(hua)打造“宸”系产品，暂定户型面积为140—300平方米的纯改进型产品，并将引入全新的“好房子2.0”标准(zhun)，其他目标尚未最(zui)终(zhong)肯定。

该(gai)人士还表(biao)示，4月(yue)下旬(xun)，跟着中建(jian)智地开发的北京宸园(yuan)的营销工作接近尾(wei)声(sheng)，部份贩卖(shou)人员已转(zhuan)向黄(huang)杉木店地块进(jin)行蓄客，重点回访北京宸园(yuan)未成交客户，推荐黄(huang)杉木店项目。

在他看来，虽然黄(huang)杉木店地块是该(gai)板块十年来首个新居项目，但项目方仍需保持清(qing)醒与谨慎。

作为对比，北京朝阳区酒仙桥板块的“心(xin)意(yi)和园(yuan)”项目是该(gai)区域近十五年来首个入市项目，于2024年9月(yue)底推盘。该(gai)项目因地段良好、周边二手(shou)房稀缺遭到关注，同时也(ye)借力了2024年“926楼市新政”。截至2025年5月(yue)8日(ri)，心(xin)意(yi)和园(yuan)网(wang)签率为71.4%，网(wang)签价较备案价下落11.6%。

黄(huang)杉木店地块将面临来自(zi)海淀树(shu)村、朱房以及朝阳酒仙桥等项目的猛烈竞(jing)争。要想在当(dang)前市场中抢占先(xian)机(ji)，项目没有仅要精准(zhun)定位、优化(hua)产品设计，还需具备较强(qiang)的市场预判能力。

比方，中海地产的海淀树(shu)村项目开发亦十分谨慎。该(gai)地块以10.23万元/平方米的楼面价刷新北京单价记录，与之邻(lin)近的功德寺项目售(shou)价为10.5万元/平方米。

一位中海地产人士透露，树(shu)村项目尚未正式启动，外部仍在完(wan)善方案，预计最(zui)早于5月(yue)底推出。开端计划(hua)推出180平方米起步的高(gao)端(duan)产品，总价在2000万元以上。

2025年1月(yue)成交的北京海淀区朱房两个地块曾是北京楼面价“地王(wang)”，3月(yue)下旬(xun)，朱房两个地块连续公布(bu)开发方案，个中华润朱房项目户型为134—275平方米，单价13万元/平方米，总价1700万—4000万元；建(jian)发朱房项目户型为180—330平方米，均价14万元/平方米。

贩卖(shou)人员透露，朱房两个项目预计在5月(yue)底或6月(yue)初开盘。观光过两个项目的一位房企人士表(biao)示，二者产品竞(jing)争力差异较大，大概在开盘后涌现贩卖(shou)“一边倒”的现象。

去化(hua)与利润

上述国有房企人士称，若是一个区域多(duo)年无新项目供应，一旦有优质新居推出，平常没有会面临去化(hua)难题。比方，2021年9月(yue)，悦锦雅苑作为朝阳区王(wang)四营板块十年来首个入市项目，开盘即获得良好贩卖(shou)结果。而该(gai)板块其他项目则未能复制(zhi)如许(yang)的结果。他分析，在房地产回归栖身属性的背景下，板块外部需求量有限，一旦多(duo)地块同时供应，先(xian)入市者可“吃肉”，其余只能“喝汤”。

对“地王(wang)”而言，保贩卖(shou)与保利润每每难以兼得。

以2023年北京某板块的两个高(gao)价“地王(wang)”为例，两项目均挑选(ze)开发高(gao)端(duan)产品，并保持没有贬价。个中一个项目于2023年11月(yue)开盘，截至2025年5月(yue)8日(ri)，网(wang)签率为54%；另外一个2024年3月(yue)开盘，截至目前网(wang)签率仅为7%。

两项目开发商均为国企，尽管融资(zi)成本较低(di)，但去化(hua)周期长意(yi)味着财务、营销及经管成本大。当(dang)前项目升值缓(huan)慢(man)，也(ye)难以通过增值覆盖成本。

上述国企人士以为，在当(dang)前的市场环境下，去化(hua)优先(xian)。因此，多(duo)数项目拿地后即启动蓄客，待意(yi)向客户到达肯定比例才会开盘。若首期开盘没有利，后期贬价几乎没有可幸免。若企业没有愿贬价，或夷由没有决，反而易错失市场机(ji)遇，构成更大吃亏；若首期去化(hua)顺利，可适(shi)当(dang)调高(gao)优质房源售(shou)价，以减(jian)少吃亏或实现盈利。

该(gai)人士还提到，国央(yang)企审批流程庞大，应变没有够天真，面对庞大多(duo)变的市场局(ju)面，每每易堕入项目畅销局(ju)面。

一位央(yang)企北京区域公司人士以为，当(dang)前房企应对市场的首要能力是产品力。优质产品平常可实现快速去化(hua)；其次是操盘能力，这依附良好团队和人材。

自(zi)2021岁尾房地产行业重构以来，大批良好人材从民企流入国央(yang)企，提拔了后者的综(zong)合能力。也(ye)有部份国央(yang)企因流动性成绩导(dao)致(zhi)人材流失，逐渐得到市场主导(dao)地位。

成本与质量

若项目挑选(ze)保贩卖(shou)，平常意(yi)味着质量优先(xian)，会带来更多(duo)的成本付出，从而紧缩利润空(kong)间；若是目标是保利润，企业每每要紧缩各(ge)项成本开支，在某种程度上大概导(dao)致(zhi)质量下落。

上述国有房企人士透露，在实际操纵中，一些国央(yang)企因面临利润考(kao)核压力，在项目建(jian)设历程当中紧缩投入，使得产品与后期宣(xuan)传摆脱。这种现象也(ye)是部份国央(yang)企在本轮房地产行业深(shen)度调整中逐步得到市场竞(jing)争力的紧张原因之一。

在这位人士看来，操纵(zhi)成本并没有意(yi)味着必需捐躯质量。企业能够从提拔效率与优化(hua)结构入手(shou)，比方通过减(jian)少“三费(fei)”开支、提高(gao)项目团队的人均效能、会合采购(gou)低落(di)原材料(liao)成本，以及通过计谋互助紧缩施工成本等体式格局控本增效。

企业还能够寻(xun)求与地方政府协同，通过政策与计划(hua)调整争取公道利润空(kong)间。比方在土地出让阶段，若项目测算显示开发利润偏低(di)甚至大概吃亏，房企可与地方政府协商，通过提高(gao)容积率、适(shi)度补地价等体式格局提拔项目可售(shou)价值。

某一线城市的一个地块，在调整容积率后，建(jian)筑面积大幅增加，补缴(jiao)部份土地出让金后，楼面价从7.2万元/平方米降至4.6万元/平方米。此类通过政策杠杆(gan)低落(di)实际拿地成本的做法，并非个例。还有城市的地块，通过类似(si)体式格局将楼面价从6.2万元/平方米降至4.5万元/平方米；另外一个地块楼面价从7.1万元/平方米降至4.7万元/平方米。

“有些是提前谈好的。”该(gai)国企人士称，地方政府希(xi)望房企主动拿地稳市场，而房企也(ye)需要更多(duo)政策操纵(zhi)风险，因此构成了某种默契。房企托底地方楼市，地方政府亦在计划(hua)审批等环节赋予(yu)弹性支持。

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