5月(yue)9日，克而瑞地产研讨中心发(fa)布的报(bao)告显示(shi)，今年4月(yue)份全国地方政府新增发(fa)行的1763亿元专项债中，投向房地产相关领(ling)域合计717亿元，占比40%，较3月(yue)份提(ti)升8个百分点(dian)。其中，明(ming)确主(zhu)要投向房地产规(gui)模为336亿元，环比增加了(le)30%。

从累(lei)计数据(ju)来看，1-4月(yue)新增专项债累(lei)计发(fa)行1.1万亿元，其中3891亿元投向房地产相关领(ling)域，占比35%，明(ming)确主(zhu)要投向房地产的额度为1646亿元，占比15%。

实际(ji)上，从单月(yue)来看全国新增专项债环比有所减少，在这一背景(jing)下，明(ming)确投向房地产的部份却仍在环比增长30%，有个很紧张的原因，即土(tu)储类(lei)专项债明显增加。据(ju)克而瑞整理的数据(ju)显示(shi)，4月(yue)份土(tu)储类(lei)专项债规(gui)模到达210亿元，到达今年第(di)二高。

自(zi)2024年11月(yue)自(zi)然资源部发(fa)布《关于运用地方政府专项债券资金收(shou)回收(shou)购存量闲置土(tu)地的通知》（下称《通知》）以来，地方政府都在主动促进。

据(ju)克而瑞整理，今年以来投向房地产相关领(ling)域的专项债最多的是广东，今年2月(yue)广东便(bian)打响了(le)利用专项债收(shou)购存量土(tu)地的“第(di)一枪”，1-4月(yue)广东投向房地产相关领(ling)域的专项债已到达1618亿元。别的(wai)山东也在主动促进，1-4月(yue)投向房地产相关领(ling)域的专项债仅次(ci)于广东，为1381亿元。一线城市中，北京以572亿元排在第(di)6，上海以227亿元排在第(di)17。

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4月(yue)份湖南(nan)、山东和厦门三个省市较为主动，发(fa)行房地产类(lei)专项债合计531亿元，占房地产类(lei)新增专项债74%。但三地各有优先(xian)级，比如湖南(nan)发(fa)行大额土(tu)储专项债，同时以基建+保障房项目均衡民(min)生需求，山东则加力促进棚改，而厦门城中村改革(zao)优先(xian)级更(geng)高。

值得注意的是，4月(yue)份明(ming)确主(zhu)要投向房地产领(ling)域的336亿元专项债中，有62%用于土(tu)地储备(bei)。1-4月(yue)土(tu)储类(lei)专项债发(fa)行517亿元，占比为31%。

克而瑞认为，相较于目前各地已经发(fa)布的超2000亿元的土(tu)地回购清(qing)单而言，目前专项债清(qing)单中涉及土(tu)地回购的部份其实未几，土(tu)地回收(shou)方面仍较为迟钝。

而存量土(tu)地回购是行业止跌回稳的核心引擎。

克而瑞数据(ju)显示(shi)，截至2023岁尾(di)，总土(tu)地储备(bei)面积TOP10合计总土(tu)储面积约85591万平方米。若这些土(tu)储面积能够(gou)被盘活，纵然仅盘活三分之一，也能对全体市场产生巨大影响。

在专项债支持配合下，存量收(shou)购土(tu)地真(zhen)正有效落地还面临一些痛(tong)点(dian)待解决(jue)。比如是否有足够(gou)的资金支持(cheng)房企(qi)来解押土(tu)地，怎样更(geng)加合理确定收(shou)购价格，别的(wai)运用专项债收(shou)储存量闲置土(tu)地再次(ci)出让原则上不必于商品房扶植也将影响政府参与主动性。

克而瑞认为，尽(jin)管存量土(tu)地回购的落地仍较为迟钝，但可以确定的是，收(shou)储政策无望在部份房地产市场和地方财务相对较好的城市快速落地，促进房地产潜(qian)在库存更(geng)快回到合理程度。

发(fa)布于：上海市