5月15日盘后，据沪厚交易所披露，多只REITs正在当日完成大宗交易，其中不乏千万元乃至亿元的成交规模。拉长时间看，近期涨幅领先的消费类REITs“登榜”更为频仍，表现出机构对这一板块更为活泼的交易。

与频仍涌现的大宗交易形成对比的是，多只REITs正在二级市场方面每天仅有数百万元的成交量，有机构人士指出，我国公募REITs正在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升，是以，需要采取拓宽公募REITs投资者范围，加快增量资金入场和优化估值与考核机制，引导市场估值提升等措施提升流动性。

多只REITs涌现大宗交易

5月15日，中金印力消费REIT大宗交易成交235万股，成交金额约为1000万元，据测算成交均价约为4.25元，较开盘价4.27元略有折价；华夏华润商业REIT完成52万股的大宗交易，成交金额约为494万元。别的，正在厚交所上市的还有安然广州广河REIT、食品饮料ETF天弘，正在上交所上市的中航易商仓储物流REIT、华安张江产业园REIT和科创芯片ETF和医疗ETF等均涌现了大宗交易。

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以厚交所数据为例，拉长时间看，近一个月内，多只消费类REITs成为大宗交易的“常客”，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT和华夏大悦城商业REIT等频仍登榜，而这也是近日相关板块走牛的缩影。

据统计，年内中证REITs指数平均涨幅高达8.34%，正在震荡的权益市场背景下殊为难得，且领涨的多为消费类基金。如华安百联消费REIT涨幅高达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅亦超过四成。别的，嘉实物美消费REIT和中金印力消费REIT涨幅离别到达了39%和30%。

华泰证券分析称，今年一季度，消费REITs延续存量合作逻辑，政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期。总体看来，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力依然是核心合作力。

REITs的触底反弹得益于机构的踊跃入场。华泰证券研报指出，从2024年年报数据来看，公募REITs持有人集中度提高，2024年年报披露的持有人户数相较2024年中报平均下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升。

流动性难题待解

值得注意的是，频仍的大宗交易也暴显露REITs基金正在二级市场流动性较为干涸的问题。

以中金印力消费REIT为例，从近一个月交易数据来看，该基金正在大宗成交方面很是活泼，正在两天前的5月13日，该基金成交2000万股，成交额8227.7万元，占当日总成交额的85.56%；而正在5月6日，该基金更是通过大宗成交1亿元。但正在二级市场交易层面，该基金绝大多半交易日的成交额不足千万元，正在年初的下跌行情中，11个交易日涨幅超过了20%，但区间整体成交额仅有1.54亿元。

有机构指出，与蓬勃国度成熟的REITs市场比拟，我国公募REITs正在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升，局部交易过热或机构投资者的离场可能对市场造成负面冲击。

首先，我国公募REITs市场规模尚小，投资者结构较为单一，主要参与机构持仓集中度较高，单个机构的市场影响较大。我国公募REITs尚处于初期建设阶段，投资者主要以保险、券商自营等机构资金为主，机构的投资计谋及风险收益偏偏好存正在趋同性，多半偏偏向于长期持有，二级市场短线交易较少。加上REITs流通份额自己较小，单个机构的大规模卖出可能对市场代价产生较大影响。市场中缺乏有效的波动缓释工具，使得代价容易涌现大幅度波动，进而可能引发“踩踏”卖涌现象，加剧产品代价的波动。

其次，国内公募REITs二级市场的估值体系有待美满，机构考核机制缺乏差异性，晦气于吸收增量资金的入场。我国市场上每日更新的公募REITs估值机构有中证指数与中债估值中心，他们均以公募REITs的开盘价作为估值结果。但因为市值及流动性不足，我国公募REITs整体估值水平处于历史较低地位，或已无法准确实时反映底层资产价值。然而，多半机构投资者的考核仍以此估值结果为依据，因而难以吸收更多增量资金入场。

华宝证券认为，鉴于我国公募REITs市场规模较小，流动性有限，从而带来一定的估值压力。发起酌情放宽证券投资基金参与REITs投资的限制，并推进社保基金、养老金等长期耐心资本的参与。同时，创新公募REITs指数化产品等相关工具，以吸收增量资金的流入，提升市场活泼度。

其次，优化估值与考核机制，引导市场估值提升，形成正反馈。针对市场规模小、投资者结构单一和估值下跌快形成的负循环，可以考虑进一步优化估值考量体式格局，连系REITs的独特属性进行差异化估值，为二级市场提供估值调解空间。同时，引导机构投资者改进内部考核体式格局，提高对REITs估值波动的容忍度。

险资“摩拳擦掌”

正在REITs基金底层资产履历了多个季度的妥当谋划后，正在“资产荒”的背景下，险资也对REITs基金愈发喜爱。例如，近期上市的南边顺丰物流REIT就有22个保险资金账户获配，获配金额超2亿元，涉及人保寿险、招商信诺人寿、新华人寿、长城人寿、中英人寿等多家险企。

4月24日，首程控股宣告与我国人寿、财信人寿等机构团结发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金。该基金目标规模100亿元，首期规模52.37亿元，是目前市场单只规模最大的公募REITs。

据了解，该REITs主要包括两方面：一是通过计谋配售的体式格局投资基础设施公募REITs首次发售及扩募发售的计谋配售基金份额；二是通过大宗交易及协定转让等非公然交易体式格局投资基础设施公募REITs流通份额。

我国人寿透露表现，合伙企业的投资聚焦于基础设施公募REITs，有助于形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业康健发展，是办事实体经济的重要理论。同时，基础设施公募REITs具备“股+债”属性，有助于提升保险资金组合收益。国寿资本作为经管人具备专业能力与丰富经验，已投资的REITs组合业绩优越，领先市场基准。

正在首程控股看来，随着公募REITs市场扩容，“沉睡”的百万亿级别基础设施资产进入市场，交易活泼性将有望进一步提升。同时，公募REITs稳定分红的特性、二级市场代价涨跌会匹配不同投资人，随着流通份额逐步扩大，更多不同类型的投资人进入REITs市场，将促使市场活泼度进一步提高。

责编：战术恒

排版：汪云鹏‍‍‍‍‍‍‍‍‍

校对：赵燕‍‍‍

发布于：广东省